Immobilie in Italien kaufen

Ein Haus oder Apartment am Gardasee, eine Immobilie in der Toskana, auf Sardinien, in Venetien oder anderswo: So funktioniert der Immobilienkauf in Italien.

Haus-Italien

Immobilie in Italien kaufen

Ein Haus oder Apartment am Gardasee, eine Immobilie in der Toskana, auf Sardinien, in Venetien oder anderswo: So funktioniert der Immobilienkauf in Italien.

Haus-Italien

Immobilie in Italien kaufen

Ein Haus oder Apartment am Gardasee, eine Immobilie in der Toskana, auf Sardinien, in Venetien oder anderswo: So funktioniert der Immobilienkauf in Italien.

Haus-Italien

Ferienhäuser, Apartements oder Wohnungen in Italien kaufen

Der Kauf einer Immobilie in Italien ist keine Seltenheit. Vom Ferienhaus über Apartments und Wohnungen bis hin zu luxuriösen Anwesen gibt es ein breites Angebot, das international zur Verfügung steht. Der Kauf einer Immobilie in Italien ist nicht ganz so einfach, auch wenn der Kauf innerhalb Europas statt findet. Die Bürokratie in Italien ist recht kompliziert, ohne professionelle Hilfe ist ein Immobilienkauf nicht zu empfehlen. Für EU-Bürger ist der Immobilienkauf jederzeit möglich, sie sind italienischen Staatsangehörigen rechtlich gleichgestellt. Ein wenige Grundwissen über die wichtigsten Dinge rund um den Immobilienkauf in der Lombardei, in Venetien, auf Sardinien, im Piemont, Friaul, Latium, Toskana, Emilia-Romagna, Umbrien, Marken, Kampanien oder auch in anderen Regionen Italiens hilft, Bauchlandungen zu vermeiden.


Wie findet man ein geeignetes Objekt?

Der Weg zum eigenen Haus oder Apartment in Italien kann auf unterschiedlichen Wegen verlaufen. Mehrere Internetplattformen können bei der Suche helfen. Deutschsprachige Plattformen sind in der Regel aber wenig hilfreich, denn dort findet sich eine sehr kleine Auswahl an Objekten - oft mit wenig fairen Preisen. Die folgenden Seiten bieten Objekte zum Kauf:

  • idealista.it,
  • immobiliare.it,
  • casa.it,
  • vivastreet.it,
  • cercacasa.it,
  • tecnocasa.it,
  • trovocasa.corriere.it,
  • subito.it.

Allerdings: Oft sind die Preise in den Anzeigenportalen zu hoch. Wer weiß, wohin es gehen soll, sollte sich vor Ort umschauen. Viele Häuser haben lediglich ein Schild draußen hängen auf dem „Vendita“. Casa in affito dagegen heisst „zur Vermietung“. Vorsicht, denn hierfür sollte man die Gepflogenheiten der Gegend kennen – die preisliche Gestaltung lässt sich sonst sehr schwer einschätzen.

Eine weitere Alternative zum Hauskauf ist auch die Teilnahme an Auktionen (Aste Immobiliari), bei denen Häuser verkauft werden, die aufgrund einer Zahlungsunfähigkeit des aktuellen Besitzers verkauft werden. Vereinzelt finden sich in diesen Auktionen echte Schnäppchen, denn der Verkauf erfolgt häufig unter dem Marktwert der Immobilien. Bei einer Auktion kann man selbst teilnehmen oder es ist möglich, einen Vertreter damit beauftragen, der einem vertritt. Die Beauftragung des Vertreters muss von einem Notar (italienisch: Notaio) beglaubigt werden.

Tipp: Hauskauf in Italien mit Geometra

Ein Traumobjekt steht in Aussicht? Es ist nun sinnvoll, eine/n Geometra an Bord zu nehmen. Das ist eine Mischung aus Architekt und Vermessungstechniker. Dieser prüft vor dem Kauf, ob die Immobilie mit den Bauplänen übereinstimmt. Nicht genehmigte Anbauten oder Umbauen sind in Italien nämlich keine Seltenheit. Schwarzbau kann teuer werden und ist häufig: Rückbau oder Genehmigung im Nachhinein sind im schlimmsten Fall Verantwortung des Käufers. Die Geometri in Italien müssen ein 5jähriges Studium absolvieren. Neben Vermessungsarbeiten können sie auch Entwurf, Leitung und Überwachung kleinerer Bauarbeiten übernehmen oder als Sachverständiger für diese dienen. Eine Einschätzung über den Zustand des Hauses und notwendige (kleinere) Bauarbeiten ist also ebenfalls mit einem der Geometri in Italien zu bekommen.



Eine Immobilie in Italien besichtigen

Pfusch am Bau ist keine Seltenheit in Italien. Man nimmt es oft nicht ganz so genau – insbesondere, wenn der Besitzer des Hauses selbst Hand angelegt hat. Lassen Sie deshalb Ihre Immobilie vorher prüfen. Insbesondere beim Kauf alter Häuser werden die Kosten für Renovierungen und Sanierungen häufig unterschätzt. Sofern es sich um kleinere Dinge handelt und keine größeren Bauarbeiten geplant sind, ist einer der Geometri Italiens die richtige Adresse dafür. Eine grobe Schätzung kostet um die 300 Euro, ein komplettes Gutachten etwa 1000 Euro - das preisliche Gefälle ist aber von Nord- nach Süditalien relativ groß. In Südtirol oder in der Lombardei entstehen hierfür deutlich höhere Kosten als etwa beim Hauskauf in Apulien oder Sizilien.

Überprüfen Sie auch die Unterlagen auf Vollständigkeit … sind alle Zimmer eingezeichnet und stimmen die Grundstücksgrenzen? Wenn solche Eintragungen falsch sind, bekommen Sie im Nachhinein Probleme. Und stellen Sie sicher, dass das Haus eine Baugenehmigung hat/te, denn hier und da ist der Bau gar nicht genehmigt. Eine erste Sichtprüfung können und sollten Sie auch selbst vornehmen. Hier sind ein paar Tipps, die helfen:

  • Gibt es Risse in den Wänden innen oder außen? Finden sich schimmelige/feuchte Stellen? Liegt das Dach richtig auf? Gibt es Löcher im Dach oder wachsen Pflanzen auf dem Dach? Sind die Wände und das Dach gerade?
  • Ist der Boden eben? Schließen die Türen richtig? Drehen Sie Wasserhähne auf, betätigen Sie die Toilettenspülung, um zu sehen, ob diese funktionieren. Auch die Lichtschalter und Steckdosen sollten Sie zumindest kurz auf Funktionstüchtigkeit prüfen. Auch das Vorhandensein einer Jauchegrube sollte geprüft werden, eventuell vorhandene Heizungen sollten Sie testen und wenn es einen Kamin gibt, dann nehmen Sie diesen einmal in Betrieb. Fragen Sie nach den Heizkosten.
  • Wenn es einen Pool gibt, dann prüfen Sie diesen ebenfalls auf Risse und andere Schäden. Auch die Wasserpumpe sollte funktionieren.
  • Begehen Sie die Grundstücksgrenzen und das gesamte Grundstück. Informieren Sie sich gegebenenfalls, ob eine Einzäunung erlaubt ist. Auf Sardinien wachsen viele Pflanzen, die bei uns nicht vorkommen. Zitrusfrüchte und Olivenbäume brauchen Pflege – stellen Sie sicher, dass Sie sich um diese kümmern können.
  • Nehmen Sie im Zuge einer Besichtigung ruhig jemanden mit handwerklichen Erfahrungen oder mit Erfahrungen im Hausbau mit. Auch das Mitnehmen einer Kamera ist sinnvoll, den häufig kann man sich Details im Nachhinein nicht mehr erinnern.


Immobilienkauf in Italien – nicht ohne Vorvertrag und Sprachkenntnisse

In Italien ist ein Vorvertrag beim Kauf einer Immobilie üblich, darauf sollten Sie bestehen. Die Frage nach Gebühren und anderen Kosten im Rahmen des Kaufs sollten Sie vorher abklären. Um sicher sein zu können, dass Sie Alles richtig verstanden haben, ist ein Übersetzer sinnvoll und wichtig. Außerdem sollten Sie selbstverständlich einen Anwalt einschalten. Im Vorvertrag ist auch eine Vertragsstrafe sinnvoll, falls der Verkäufer den Kaufvertrag letztlich nicht erfüllen kann (caparra confirmatoria). Es ist darüber hinaus auch üblich, eine Versicherung für Baumängel zu verlangen, die über 10 Jahre laufen sollte. Allerdings: Rechtliche Ansprüche in Italien durchzusetzen, ist schwierig. Aus diesem Grund ist eine Begutachtung im Vorfeld kein Fehler. Ob Ferienwohnung, Apartment, Haus oder ländliches Anwesen - der Ablauf beim Kauf einer Immobilie umfasst die folgenden Schritte:

Das Kaufangebot.

Sie müssen ein Kaufangebot unterbreiten. Es enthält die Namen der beiden Parteien (Käufer und Verkäufer) mitsamt Geburtsdatum und -ort, eine Beschreibung der Immobilie, Angaben zum Grundbuchamt, das Baujahr, Angaben zur Bewohnbarkeit, Angaben zur baulichen und städtebaulichen Konformität eines Grundstücks (der Verkäufer sollte hierfür eine Urkunde haben) sowie den vereinbarten Kaufpreis sowie die Art der Bezahlung und die Höhe einer Kaution.

Der Vorvertrag und Vertragsentwurf.

Wenn der Verkäufer das Kaufangebot angenommen hat, wird ein vorläufiger Kaufvertrag erstellt. Mit diesem Vorvertrag entsteht ggf. eine Verpflichtung zum Kauf. Das Dokument muss schriftlich vorliegen und es muss alle Details des Kaufangebotes enthalten. Im Vorfeld wird in der Regel ein Vertragsentwurf erstellt. Es empfiehlt sich unbedingt, sich den ganz genau anzuschauen. Vor allem muss das Grundstück mit allen Parzellen im Vertrag stehen. Insbesondere wenn die Parzelle, auf der das Gebäude steht, nicht im Vertrag enthalten ist, dann kann das hinterher gewaltigen Ärger geben - leider auch kein seltener Fall. Mit dem Vorvertrag werden vom Notar auch Nachbarn abgefragt, die gegebenenfalls ein Vorkaufsrecht haben. Der ganze Ablauf dauert also eine Weile.

Der Kaufvertrag.

In Anwesenheit eines Notares wird nun ein Kaufvertrag aufgesetzt und unterzeichnet – er verpflichtet zum Kauf. Der Notar ist auch verpflichtet, sämtliche Informationen über den Verkauf an staatliche Stellen wie das Grundbuchamt (italienisch: Ufficio Catasto) zum Zweck der Registrierung weiter zu geben. Der italienischen Urkunde muss eine Übersetzung beigefügt werden, die von einem offiziellen Übersetzer oder vom Notar – sofern er die Fremdsprache beherrscht – beglaubigt sein muss. Der Käufer erhält darüber hinaus einen Besitznachweis. Liegt zwischen Kaufvertrag und notarieller Beurkundung des Vertrages eine längere Zeit, sollten Sie den Kauf bei der Agenzia del Territorio registrieren lassen, um einem möglichen Missbrauch vorzubeugen.

Der Preis für Immobilien wie Häuser und Wohnungen

Ob Ferienapartment, Wohnung, Haus oder Ferienhaus oder gar ganzes Anwesen – die Preise für Immobilien auf Sardinien fallen höchst unterschiedlich aus. Der Kaufpreis hängt wie überall im Wesentlichen vom Zustand der Immobilie und von der Lage der Immobilie ab. Ein Objekt mit gehobenem Standard im Norden Sardiniens – zum Beispiel ein Haus in Palau oder Porto Cervo – kostet deutlich mehr als ein Haus im ländlichen Raum im Landesinneren der Region Basilikata. Eine Immobilie in guter Lage in Rom oder entlang eleganter Promenaden in Norditialien erzielt Höchstpreise, in einem Nebenort kann man dagegen schon deutlich günstiger davonkommen. Auch eine Immobilie mit Meerblick kostet in der Regel etwas mehr, als etwa ein Apartment in einer Stadtlage.

Die folgenden Faktoren nehmen Einfluss auf den Kaufpreis:

  • Die Lage der Immobilie: Ausblick, Zugang zur Infrastruktur wie Bus/Bahn, Stadtlage oder Ortsrand oder ländlich und weit außerhalb. Zur Lage gehören auch Punkte wie beispielsweise die Sonneneinstrahlung. Liegt das Haus in Norditalien die meiste Zeit im Schatten, so muss man mit hohen Heizkosten rechnen. Eine Lage direkt am Meer dagegen hat oft zur Folge, dass die salzige Luft hohe Wartungskosten mit sich bringt, da Heizkessel und ähnliches nicht die übliche Lebensdauer mit sich bringen.
  • Die Art/Typisierung der Immobilie (von A1 bis A11 - siehe weiter unten auf dieser Seite).
  • Die genaue Beschaffenheit von Böden, Wänden, Installationen, Sanitäranlagen und mehr.
  • Das Vorhandensein von wertsteigernden Element wie ein Aufzug, ein Pool oder ähnliches.
  • Der generelle Zustand des Gebäudes und auch das Stockwerk kann eine Rolle beim Wert der Immobilie spielen.

Haus ohne Hypotheken – Eigentumswohnung ohne Außenstände

Zu Ihrer Prüfung sollte auch die Überprüfung des Eigentümer gehören: Gehört das Haus wirklich der Person, die Ihnen etwas anbietet? Eine Einsichtsnahme (visura ipotecaria) im Register bei den lokalen Behörden (conservatoria dei registri immobiliari) ist unerlässlich für den Hauskauf.

Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, sollte sicher stellen, dass es keinerlei Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft gibt. Existieren solche nämlich, dann stehen Sie als Käufer einer Wohnung für diese in Italien ein. Wenden Sie sich dafür an den Administrator der Eigentümergemeinschaft (Amministratore di Condominio) und lassen Sie sich von diesem schriftlich erklären, dass es keine Außenstände gibt. Der Amministrator ist darüber hinaus auch für die Einhaltung der Regeln verantwortlich, für steuerliche Angelegenheiten, für die Instandhaltung, für Dokumentationen und mehr. Er wird von den Eigentümern gewählt.

Typisierung oder Kategorisierung von Immobilien in Italien

Immobilien werden in Italien in verschiedene Typen unterteilt – so genannte Categorie Catastali (A1 bis A11). Diese Typisierung hat allerdings wenig Einfluss auf die Festlegung der Steuer. Vielmehr spielt die Typisierung eine Rolle beim Eintrag im Kataster – so lässt sich schnell überprüfen, welche Gebäudekategorie ein eventuelles Immobilienangebot zuzuordnen ist. Nicht selten passiert es, dass eine Immobilie mit einer falschen Kategorie angeboten wird. Die Kategorisierung nimmt aber Einfluss auf den Kaufpreis. Ob eine Villa tatsächlich eine Villa ist, erfordert eine Prüfung der Eintragung im Kataster. Die folgenden Kategorien gibt es:

  • A/1 Luxus-Wohnungen (Abitazioni di tipo signorile): Immobilieneinheiten, die zu Gebäuden gehören, die sich in prestigeträchtigen Gegenden befinden und deren Bau-, Technologie- und Ausstattungsmerkmale ein höheres Niveau haben als die von gängigen Wohngebäuden.
  • A/2 Zivilwohnungen (Abitazioni di tipo civile): Immobilieneinheiten, die zu Gebäuden mit baulichen, technologischen und Ausstattungsmerkmalen der lokalen Standards für Wohngebäude gehören.
  • A/3 Economy-Wohnungen (Abitazioni di tipo economico): Immobilieneinheiten, die zu Gebäuden gehören, die sowohl bei den verwendeten Materialien als auch bei der Ausführung sparsam sind und deren technologische Systeme sich auf das Unverzichtbare beschränken.
  • A/4 Beliebte Wohnungen (Abitazioni di tipo popolare): Gebäudeeinheiten, die zu Gebäuden mit bescheidenen Bau- und Ausstattungsmerkmalen gehören. Eingeschränkte Ausstattung, jedoch unerlässlich.
  • A/5 Ultra-populäre Wohnungen (Abitazioni di tipo ultrapopolare): Gebäudeeinheiten, die zu Gebäuden mit einem sehr niedrigen Bau- und Ausbaustandard gehören. Normalerweise nicht mit exklusiven sanitären Einrichtungen ausgestattet.
  • A/6 Ländliche Behausungen (Abitazioni di tipo rural): Woheinheiten in ländlichen Gebieten.
  • A/7 Wohnungen in kleinen Villen (Abitazioni in Villi): Eine "Wohnung in einer kleinen Villa" oder "kleine Villa" ist ein Gebäude, auch wenn es in mehrere Einheiten unterteilt ist, mit den typischen typologischen und baulichen Merkmalen einer "kleinen Villa", sofern sie dem Standard eines Wohnungsbaus entspricht.
  • A/8 Wohnungen in Villen (Abitazioni in ville): Unter Villen versteht man Immobilien, die sich im Wesentlichen durch das Vorhandensein eines Parks und/oder eines Gartens auszeichnen - meist in städtischen Gebieten oder in prestigeträchtigen Gegenden mit gehobener Ausstattung.
  • A/9 Burgen und Schlösser (Castelli, Palazzi und andere historische Gebäude) von besonderem künstlerischen oder historischen Wert. Zu dieser Kategorie gehören Burgen und Schlösser von herausragendem künstlerischem oder historischem Wert. Auch wenn sie als Wohnraum genutzt werden, bleibt diese Kategorisierung bestehen.
  • A/10 Büroräume und Privatbüros (Uffici e studi privati): Diese Kategorie umfasst diejenigen Immobilieneinheiten, die aufgrund ihrer Art, Ausstattung und Ausführung für berufliche Tätigkeiten genutzt werden.
  • A/11 Ortsübliche Wohnungen und Behausungen (Abitazione ed allogi tipici die luoghi): Chalets, Hütten in Erdbebengebieten, Berghütten, Trulli und andere. Hiermit sind die lokalen Bauformen in einigen Regionen gemeint wie etwa Chalets im Gebirge Norditaliens oder Trulli in Apulien.


Für die Reise

Wohin in Italien: Reiseziele Italien
Überblick: Regionen Italien
Kulinarisches: Spezialitäten, Küche Weine
Unterkunft: Anreise, Unterkunft, Mobilität
Wissenswert: Karten, Shopping und mehr

Für die Reise

Unterkunft: Agriturismo
Für Camper: Camping Italien
Hinkommen: Flughäfen Italien
Unterwegs: Verkehrsregeln Italien